Calculateur de mensualité de prêt
La formule d'une mensualité constante
La plupart des crédits immobiliers, auto et à la consommation sont des prêts amortissables à échéances constantes : vous remboursez la même somme chaque mois, et chaque échéance couvre les intérêts du mois plus une part du capital. La mensualité vaut :
M = C × t × (1 + t)ⁿ ÷ ((1 + t)ⁿ − 1)
où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12 ÷ 100) et n le nombre de mensualités (années × 12). Si le taux est nul, la mensualité vaut simplement C ÷ n.
Exemple détaillé
Un crédit immobilier de 200 000 € à 3,5 % sur 25 ans :
- t = 3,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0029167 par mois
- n = 25 × 12 = 300 mensualités
- M = 1 001,25 € par mois (hors assurance)
- Total remboursé : 300 × 1 001,25 ≈ 300 374 €, soit environ 100 374 € d'intérêts.
Comment le capital diminue
Les premières années, l'essentiel de chaque mensualité part en intérêts ; la part de capital augmente ensuite. Pour l'exemple ci-dessus :
| Année | Capital remboursé dans l'année | Intérêts payés dans l'année | Capital restant dû |
|---|---|---|---|
| 1 | 5 096 € | 6 919 € | 194 904 € |
| 5 | 5 861 € | 6 154 € | 172 641 € |
| 10 | 6 980 € | 5 035 € | 140 058 € |
| 15 | 8 313 € | 3 702 € | 101 253 € |
| 20 | 9 900 € | 2 115 € | 55 039 € |
| 25 | 11 790 € | 225 € | 0 € |
Au bout de dix ans — 40 % de la durée — vous n'avez remboursé que 30 % du capital. C'est pourquoi un remboursement anticipé en début de prêt fait économiser beaucoup d'intérêts (vérifiez toutefois les indemnités de remboursement anticipé prévues au contrat). Le calculateur ci-dessus affiche ce tableau pour votre propre prêt.
Ce qui fait varier le coût
- Le taux : le même prêt à 4,5 % coûte 1 111,66 € par mois, soit environ 33 000 € de plus sur 25 ans.
- La durée : sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité monte à 1 159,92 €, mais les intérêts tombent de 100 374 € à 78 381 €.
- L'assurance et les frais : ce calcul ne couvre que les intérêts. Le TAEG (taux annuel effectif global), que la banque doit obligatoirement indiquer, inclut l'assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie : comparez les offres sur le TAEG, pas sur le taux nominal.
Les règles d'octroi en France
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de limiter le taux d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance comprise, et la durée des crédits immobiliers à 25 ans (27 ans avec différé pour un achat dans le neuf). Une partie des dossiers peut déroger à ces règles, en priorité pour la résidence principale. Le prêt doit aussi respecter le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France.
Questions fréquentes
La mensualité inclut-elle l'assurance emprunteur ?
Non. Le résultat couvre le capital et les intérêts. L'assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie s'ajoutent ; ils sont inclus dans le TAEG de votre offre de prêt.
Pourquoi paie-t-on surtout des intérêts au début du prêt ?
Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui est maximal au départ. À mesure qu'il diminue, la part d'intérêts de chaque mensualité baisse et la part de capital augmente.
Vaut-il mieux emprunter sur une durée plus courte ?
Une durée plus courte augmente la mensualité mais réduit fortement le coût total. Le bon choix est la mensualité que vous pouvez assumer sereinement tout en gardant une épargne de précaution, dans la limite des 35 % d'endettement.
Puis-je l'utiliser pour un prêt à taux variable ?
Seulement comme estimation au taux actuel. Si le taux change, la mensualité ou la durée évolue : refaites le calcul avec le nouveau taux et le capital restant dû.